В первом полугодии 2008 года наблюдалось умеренное развитие рынка складской недвижимости. Тенденции, наметившиеся в 2007 году, продолжили свое развитие в первом полугодии 2008 года.

Мировой кризис ликвидности, случившийся в середине 2007 года, оказал заметное влияние на основных участников рынка и на развитие рынка складской недвижимости в целом. Нестабильность на финансовых рынках вызвала повышенную настороженность со стороны банков и отток средств западных инвесторов. Значительно усложнилось финансирование складских проектов, ужесточились условия их кредитования. Не каждый даже опытный девелопер теперь может получить финансирование под проекты. Таким образом, если раньше финансирование проектов было доступно практически всем, то сейчас ситуация изменилась коренным образом.

Кроме того, стоимость строительства качественных складских объектов продолжает расти, что стало основной причиной повышения арендных ставок. При этом в связи с общим развитием экономики, активной экспансией международных сетевых операторов и развитием существующих торговых сетей, интерес к качественным складским площадям продолжает расти.

В последнее время усиливается привлекательность региональных рынков для инвестиционных вложений. Тем не менее, московский рынок складской недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и привлекательным сегментом с точки зрения российских и зарубежных девелоперов.

Предложение

Объем качественных складских площадей, заявленный к вводу в эксплуатацию до конца 2008 года, составлял более 1 млн. кв.м. Однако стоит отметить, что этот объем не будет введен полностью. Сложности, связанные с финансированием проектов, и рост стоимости строительства привели к переносу сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов.

В первом полугодии 2008 года общий объем введенных в эксплуатацию площадей составил около 260 тыс. кв. м, до конца года ожидаются еще около 422 тыс. кв. м. Таким образом, ввод площадей в 2008 году может составить порядка 60% от первоначально запланированных складских площадей.

Уровень вакантных площадей по-прежнему не превышает 1%. Учитывая постоянно растущий спрос на качественные складские площади и перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов,  эта тенденция будет сохранятся на протяжении 2008-2009 гг.

Рынок складской недвижимости характеризуется острым дефицитом узкоспециализированных складов. Поэтому довольно значимым событием первого полугодия 2008 года стало открытие фармацевтического терминала компанией«Интерлизинг».

Также в конце июня состоялась презентация открытия складского комплекса логистического опеатора «Smart Logistic Group» общей площадью более 85 тыс. кв.м в индустриальном парке «Северное Домодедово».

Следует отметить, что в структуре предложения качественных складских площадей наибольшее их количество сосредоточено на Южном и Юго-Восточном, а также Северном направлениях от Москвы. Однако новое предложение на высоко востребованном северном направлении чрезвычайно низко, дефицит площадей на этом направлении ощущается особенно остро. Доля предложения складских объектов класса А значительно превышает предложение по классу B и продолжает увеличиваться. Это объясняется тем, что параметры класса А наиболее оптимально соответствуют требованиям большинства крупных пользователей складов, являющихся в свою очередь арендаторами, удовлетворяющими инвестиционные требования. Таким образом, подавляющий объем инвестиций в склады направляется в сегмент Класса А.

Спрос

На рынке складской недвижимости по-прежнему сохраняется превышение спроса над предложением. Существующее предложение по-прежнему не способно удовлетворить растущий спрос. Кроме того, в силу снизившегося объема нового строительства разрыв будет увеличиваться. Подавляющее большинство объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2008 года, было сдано в аренду до окончания строительства.

Спрос на качественные складские площади, как и прежде, в основном формируют логистические компании, оптово-торговые компании и торговые сети. Наибольший объем спроса формируют средние и крупные складские блоки площадью от 5 до 10 тыс. кв. м и выше.

Необходимо отметить, что в последнее время начал бурно развиваться сегмент субаренды. Таким образом, многие арендаторы складов решают проблему простоя избыточных площадей, необходимых для развития в будущем. В то же время собственники объектов складской недвижимости заинтересованы в привлечении средних и крупных арендаторов для поддержания управляемости проектом и повышения его инвестиционной стоимости.

Ставки

Увеличение стоимости строительства, сложность и дороговизна финансирования проектов, дефицит свободных земельных участков и их высокая стоимость, растущий спрос на качественные складские помещения, - все это привело к существенному росту арендных ставок и цен продажи в первом полугодии 2008 года. Еще одним фактором, повлиявшим на рост стоимости аренды и продажи складских помещений, является перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов и замедление темпов роста предложения, что еще сильнее снижает уровень вакантных площадей. Ставки аренды во втором квартале текущего года выросли на 8,5%, тогда как за аналогичный период 2007 года всего на 4,2%.  В целом, средняя арендная ставка за первое полугодие 2008 года выросла на 12,5%.

В связи с нестабильностью курса доллара на финансовых рынках, в ряде случаев расчет арендных ставок стал производиться в евро.

Основные тенденции 1 полугодия 2008 года

 

В 3 квартале 2008 года на рынке складской недвижимости наблюдалось снижение деловой активности со стороны девелоперских компаний. На фоне мирового финансового кризиса и снижения инвестиционной активности сокращение количества заявленных проектов и переносы сроков ввода складских комплексов в эксплуатацию участились. Многие девелоперы замораживают строительство своих объектов или предлагают их к продаже на стадии проектирования. После долгого периода стремительного развития рынка складской недвижимости московского региона в прошедшем квартале произошло снижение деловой активности и остановка роста ставок и цен. Сохраняется интерес девелоперов к рынку складской недвижимости регионов России, в 3 квартале 2008 года было анонсировано более 2 млн. кв. м., но фактический запуск большинства проектов тормозится сложностями с финансированием.

 

Предложение

Проблемы с финансированием новых проектов, ужесточение условий их кредитования, а также увеличение себестоимости строительства стали причиной того, что большая часть из заявленных площадей не была реализована. Планируемый объем качественных складских площадей, заявленный к вводу в эксплуатацию в 3 квартале, составил 330 тыс. кв.м, из которых было введено только 53 тыс. кв.м на территории техно-логистического комплекса «Томилино». Общий объем складских комплексов по итогам 3 квартала 2008 года составил 3,4 млн. кв.м. До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще около 220 тыс. кв.м качественных складских площадей. Таким образом, суммарный годовой объем ввода новых складских площадей ожидается на уровне 530 тыс. кв.м, а общий объем складских помещений к концу года преЫ высит 3,6 млн. кв.м.

Южное направление остается одним из наиболее востребованных, а также доминирующим по объему существующих и планируемых объектов. В начале 3 квартала началось строительство первой очереди складского комплекса «PNK-Чехов» на Симферопольском шоссе. Ввод первой очереди запланирован на 3 квартал 2009 года. Общая площадь комплекса будет составлять более 270 тыс. кв.м.

Сохраняется дефицит площадей на западном и северном направлениях, обусловленный хронической нехваткой земельных участков для развития проектов на них.

Спрос

Спрос на качественные складские помещения по-прежнему значительно превышает предложение. Основную долю спроса, как и прежде, формируют крупные логистические компании и торговые сети. Наиболее востребованными остаются южное и северное направления.

Отсутствие новых качественных складских объектов и перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда комплексов по-прежнему удерживает неудовлетворенный спрос на высоком уровне. Большинство договоров аренды на складские помещения заключаются заблаговременно, на стадии строительства логистического комплекса, поэтому уровень вакантных площадей к моменту сдачи объекта в эксплуатацию в большинстве случаев равен нулю, что является одной из причин активного развития сегмента субаренды. Также этому способы ствует наличие устойчивого спроса на небольшие площади Сдо 2 тыс. кв.м). Уровень вакантных площадей по-прежнему не превышает 1%.

 

Ставки

Происходит повышение требований к надежности заемщиков и увеличение процентов по кредитам со стороны банков. Достигнув рекордных значений в конце первого полугодия, в 3 квартале 2008 г. ставки аренды не претерпели существенных изменений и остались на прежнем уровне. В настоящее время стоимость аренды помещения класса А находится в пределах 140—160$/кв.м/год, для класса В - 110 - 140$/кв.м/год. Диапазон цен продаж на складские объекты класса А составляет 1500 -1700$/кв.м, для класса В - 1000 - 1400$/кв.м.

Основные тенденции 3 квартала 2008 г.

 

Источник: Praedium